Legalizacja samowoli budowlanej: ile to kosztuje?

Warto wiedzieć

Za samowolę budowlaną w Polsce prawo uważa  także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę pomieszczeń do już istniejących budynków lub samowolne odstąpienie w sposób istotny od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w odpowiednich przepisach prawa itd. Jeśli samowola budowlana nie zostanie “zalegalizowana” w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, będzie skutkować nakazem rozbiórki.

Samowola budowlana co oznacza w praktyce?

Samowola budowlana nie jest pojęciem zdefiniowanym ustawowo. Ogólnie przyjmuje się, że jest to wybudowanie obiektu (budynku, garażu, obiektu małej architektury) bez pozwolenia na budowę lub bez uprzedniego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.

Co na to prawo ?

Zgodnie z art. 103 ust. 2 obowiązującej ustawy na temat Prawa budowlanego, do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie tej ustawy (tj. przed 1 stycznia 1995 r.) lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy art. 37-42 ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Ustawa z 1974 roku była bardziej liberalna (dawała więcej możliwości) od nowej ustawy przede wszystkim w zakresie braku konieczności uiszczenia przez inwestora opłat legalizacyjnych. Prawo budowlane z 1974 roku przewidywało możliwość zalegalizowania samowoli, jeżeli wybudowany bez pozwolenia obiekt budowlany spełniał wszystkie wymagania przepisów oraz jego lokalizacja nie naruszała przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym. Przeprowadzenie takiego postępowania raczej nie sprawiało większych problemów. W wyniku tego pod panowaniem poprzedniej ustawy dosyć często budowano bez pozwolenia na budowę, by później legalizować gotowe i użytkowane obiekty. Obecnie, aby zastosowanie znalazły przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. należy udowodnić organowi administracyjnemu, że samowolna budowa została zakończona przed 1 stycznia 1995 r. Pomocne mogą okazać się książki ruchu budowlanego, które były prowadzone w urzędach gminnych a także rachunki za materiały budowlane, umowy z pracownikami budowy oraz zeznania świadków, którzy potwierdzają, że budowa została zakończona przed 1995 rokiem, zdjęcia ”z lotu ptaka” itp. W praktyce jednak nie jest tak prosto w wyniku czego inwestorzy mają  pod górkę z udowodnieniem zakończenia budowy przed tą datą w związku z tym postępowania prowadzone w tym trybie są skomplikowane.

Legalizacja samowoli powstałych po 1995 roku

Zalegalizowanie samowoli powstałych po 1995 r. oczywiście również jest możliwe gdy : budowa została przeprowadzona w zgodzie z  przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Procedurę legalizacyjną rozpoczyna wówczas wydanie postanowienia w przedmiocie wstrzymania prowadzenia robót budowlanych (gdy obiekt nie został jeszcze wybudowany) i nałożenia na inwestora określonych obowiązków, w szczególności dostarczenia do organu w wyznaczonym terminie w szczególności następujących dokumentów:

•  zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
•  projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami;
• oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W toku postępowania legalizacyjnego inwestor powinien także uiścić opłatę legalizacyjną.

Jakie opłaty się z tym wiążą?

Do opłaty legalizacyjnej stosuje się również przepisy dotyczące kar, z tym że stawka podlega wówczas 50- krotnemu podwyższeniu. W związku z tym opłata legalizacyjna w przypadku budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę wynieść może nawet bagatela 50 tys. zł brutto w przypadku domów jednorodzinnych i 25 tys. zł brutto w przypadku garaży, większych altan i domków letniskowych. Budowa bez wymaganego zgłoszenia może natomiast skutkować koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej w wysokości od 2,5 tys. zł brutto do około 5 tys. zł brutto.